Unternehmer- und Freiberufler-Brief September 2016

Transporter: 1-%-Regelung darf nicht angewendet werden

Ein Transporter mit nur 2 Sitzen wird normalerweise nicht privat genutzt. Deshalb ist eine Versteuerung des geldwerten Vorteils nach der 1-%-Regelung nicht möglich.

Hintergrund

Der Kläger nutzte einen 2-sitzigen Transporter mit geschlossenem, fensterlosem Laderaum. Das Finanzamt hielt diesen für eine private Nutzung für geeignet und wendete deshalb die 1-%-Regelung an.

Das Finanzgericht sah das anders und entschied, dass der Transporter für Privatfahrten mit der Familie nicht brauchbar ist, da er nicht über ausreichende Sitzplätze verfügt. Die 1-%-Regelung gilt hier nicht, wenn das Fahrzeug aufgrund seiner objektiven Beschaffenheit und Einrichtung typischerweise so gut wie ausschließlich nur zur Beförderung von Gütern bestimmt ist.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof bestätigte diese Auffassung. Bei dem Transporter war kein Vorteil aus einer privaten Nutzung des Fahrzeugs nach der 1-% -Regelung anzusetzen. Ist ein Fahrzeug für eine private Nutzung nicht geeignet, kommt auch eine Versteuerung eines privaten Vorteils in Betracht. Einen Nachweis durch ein Fahrtenbuch hält der Bundesfinanzhof nicht für erforderlich. Im vorliegenden Fall spricht das Vorhandensein von nur 2 Sitzen gegen eine Privatnutzung.

Der Bundesfinanzhof fordert nur, dass das Fahrzeug typischerweise einer privaten Nutzung nicht dient. Würde man auch ein 2-sitziges Fahrzeug grundsätzlich für private Besorgungen für geeignet halten, wäre jeder beliebig große Lkw und damit eigentlich jedes Fahrzeug auch privat einsetzbar.

Geschenke: Aufwendungen müssen getrennt aufgezeichnet werden

Aufwendungen für Geschenke an Kunden müssen getrennt aufgezeichnet und dafür gesonderte Konten innerhalb der kaufmännischen Buchführung eingerichtet werden. Aufzeichnungen auf getrennten Konten innerhalb eines in die Buchführung integrierten Controllingsystems reichen jedoch nicht aus.

Hintergrund

Die Klägerin, eine in der Baubranche tätige GmbH, hatte mehrere 1.000 Kalender mit Firmenlogo herstellen lassen. Diese versandte sie an Kunden, Architekten und sonstige Empfänger. Das Finanzamt erkannte die anteiligen Kosten für die Kalender nicht als Betriebsausgaben an. Zwar wurde die Grenze von damals 40 EUR nicht überschritten. Jedoch verbuchte die Klägerin die Aufwendungen innerhalb der kaufmännischen Buchführung nur auf Konten, auf denen sie auch andere Betriebsausgaben erfasst hatte. Das Finanzamt sah es als nicht ausreichend an, dass die Aufwendungen auf besonderen Konten innerhalb des in die Buchführung integrierten Controllingsystems ohne unangemessenen Aufwand ermittelt werden konnten.

Entscheidung

Das Finanzgericht entschied zuungunsten der Klägerin und bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Die Begründung der Richter: Die Kalender sind Werbegeschenke, deren Wert die Grenze von 40 EUR pro Kunde nicht überschreiten darf. Entscheidend ist aber, ob die vom Gesetz geforderte gesonderte Aufzeichnung vorliegt. Dies verneinten die Finanzrichter. Wird ein Controllingsystem eingesetzt, birgt dies die Gefahr von Manipulationen. Das gilt auch dann, wenn eine Überprüfung mit einem angemessenen Arbeits- und Zeitaufwand ermöglicht ist.

Dienstjubiläum: Aufwendungen für die Feier können abziehbar sein

Feiert der Arbeitnehmer sein Dienstjubiläum und lädt er dazu die Gäste nach abstrakten berufsbezogenen Kriterien ein, handelt es sich bei der Feier um ein berufliches Ereignis. Die Aufwendungen können deshalb als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Hintergrund

Anlässlich seines 40-jährigen Dienstjubiläums lud der Finanzbeamte A an einem Arbeitstag für die Zeit von 11 Uhr bis 13 Uhr zu einer Feier ein, die in einem Raum des Finanzamts stattfand. Die Einladung erging per E-Mail an alle Mitarbeiter im Haus. A besorgte Wein, Sekt und Häppchen. Die Kosten von insgesamt 830 EUR machte A als Werbungskosten geltend. Sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht lehnten einen Werbungskostenabzug jedoch ab. Denn ein Dienstjubiläum ist ein privates Ereignis, außerdem bestand für A auch keine Verpflichtung, eine Feier auszurichten.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof zeigt sich hier großzügiger und entschied, dass die Aufwendungen für die Feier des Dienstjubiläums beruflich veranlasst und damit Werbungskosten sind.

Ob die Aufwendungen beruflich oder privat veranlasst sind, hängt vor allem vom Anlass der Feier ab. Er ist aber nur ein Indiz, nicht das alleinentscheidende Kriterium. Deshalb kann trotz eines persönlichen Ereignisses eine berufliche Veranlassung vorliegen. Umgekehrt gilt: Auch wenn ein berufliches Ereignis vorliegt, sind die Kosten damit nicht automatisch beruflich veranlasst.

Deshalb müssen für die Frage der beruflichen Veranlassung weitere Kriterien herangezogen werden. Diese sind:

  • Wer tritt als Gastgeber auf?
  • Wer bestimmt die Gästeliste?
  • Sind die Gäste nur Kollegen, Geschäftsfreunde und Mitarbeiter oder auch private Bekannte oder Angehörige?
  • Ort der Veranstaltung
  • Bleiben die Kosten im Rahmen vergleichbarer Veranstaltungen?
  • Hat das Fest einen eher betrieblichen oder einen privaten Charakter?

Werden zum Beispiel Arbeitskollegen wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer bestimmten betrieblichen Einheit oder nach ihrer Funktion eingeladen, ist naheliegend, dass die Aufwendungen für diese Gäste (nahezu) ausschließlich beruflich veranlasst sind. Stehen dagegen nur einzeln ausgesuchte Arbeitskollegen auf der Gästeliste, lässt dies auf private Beziehungen und somit auf eine nicht nur unerhebliche private Mitveranlassung schließen.

Im Ergebnis waren deshalb die dem A entstandenen Aufwendungen (nahezu) ausschließlich beruflich veranlasst. Das Dienstjubiläum ist zum einen ein berufsbezogenes Ereignis. Zum anderen waren nicht nur befreundete Kollegen, sondern alle Amtsangehörigen eingeladen. Auch die Höhe der Kosten (nicht mal 17 EUR pro Gast), der Veranstaltungsort und die Veranstaltungszeit sprechen für einen beruflichen Charakter der Feier. Darüber hinaus lag für die Feier sogar eine Genehmigung durch die Amtsleitung vor.

Nicht mehr vermietbare Wohnung: Wann fällt die Einkunftserzielungsabsicht weg?

Steht eine Wohnung mehr als 5 Jahre leer und ist sie wegen ausstehender Sanierungen, deren Realisierung ungewiss ist, nicht vermietbar, kann die Einkunftserzielungsabsicht entfallen.

Hintergrund

Der Kläger ist Eigentümer einer Eigentumswohnung. Diese war zunächst vermietet, steht aber seit 1999 wegen eines Sanierungsstaus in der Wohnanlage leer. Für die Jahre 2006 bis 2010 machte der Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung von insgesamt 36.737 EUR steuerlich geltend.

Diese erkannte das Finanzamt jedoch nicht an. Denn seiner Ansicht nach führt ein lang andauernder Leerstand dazu, dass eine Einkunftserzielungsabsicht entfällt. Da auch nicht absehbar ist, ob und ggf. wann die Wohnung wieder vermietet werden kann, ist keine Einkunftserzielungsabsicht mehr gegeben.

Entscheidung

Auch das Finanzgericht erkannte die Verluste des Klägers nicht an. Zwar können Aufwendungen für eine Wohnung, die nach einer vorherigen und auf Dauer angelegten Vermietung leer steht, während des Leerstands als Werbungskosten berücksichtigt werden. Erforderlich ist aber, dass der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat.

Im vorliegenden Fall befanden sich jedoch die gesamte Wohnanlage und auch die Wohnung des Klägers wegen des Sanierungsstaus in einem Zustand, der keine Vermietung erlaubte.

Auch wenn die Eigentümerversammlung bereits im Jahr 1999 die Sanierung der Wohnungsanlage beschlossen hatte und die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten im Jahr 2005 zu 50 % abgeschlossen waren, ist nicht absehbar, in welchem Zeitraum mit einem Abschluss dieser Arbeiten und damit mit einer erneuten Vermietbarkeit der Wohnung des Klägers gerechnet werden kann. Auch wenn dies an der fehlenden Mitwirkung der anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt, war die Einkunftserzielungsabsicht des Klägers spätestens im Jahr 2005 entfallen.

Beschäftigung eines Arbeitnehmers: Ist die Tätigkeit noch freiberuflich oder schon gewerblich?

Beschäftigt ein Freiberufler einen Arbeitnehmer, ist die Grenze zwischen freiberuflicher und gewerblicher Tätigkeit schnell überschritten. So wurde bei einem Ingenieur, dessen Arbeitnehmer einen Großteil seiner beruflichen Arbeit selbstständig ohne seine Beteiligung erledigten, als gewerblich tätig eingestuft.

Hintergrund

Eine Sozietät aus 2 Ingenieuren führte u. a. Hauptuntersuchungen für Kfz durch. 3 weitere Ingenieure, die als Arbeitnehmer beschäftigt waren, übernahmen den weit überwiegenden Teil der Aufträge. Diese erledigten sie eigenverantwortlich ohne Beteiligung der Gesellschafter. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Gesellschafter nicht mehr eigenverantwortlich tätig sind. Deshalb sah es deren Einkünfte als gewerblich an und unterwarf sie der Gewerbesteuer.

Entscheidung

Vor dem Finanzgericht hatten die Gesellschafter keinen Erfolg mit ihrer Klage. Denn das Gericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an. Es fehlt die von der Rechtsprechung geforderte höchstpersönliche, individuelle Arbeitsleitung gegenüber dem Abnehmer der Leistung. Dass die Gesellschafter der Sozietät durch die gesetzlichen Vorgaben gehindert waren, auf die von ihren Arbeitnehmern durchgeführten Prüfungen entscheidend Einfluss zu nehmen, ändert nichts an den steuerlichen Anforderungen. Das Zurverfügungstellen der Prüfgeräte und eine stichprobenartige Kontrolle der Mitarbeiter genügt nicht.

Ob eine andere Beurteilung möglich gewesen wäre, wenn die Gesellschafter jedes Prüfprotokoll selbst unterzeichnet hätten, hat das Finanzgericht offengelassen.

Können Sonderbetriebsausgaben nachträglich berücksichtigt werden?

Ein fehlerhafter Bilanzansatz kann in der ersten noch offenen Bilanz korrigiert werden. Erforderlich ist allerdings, dass das entsprechende Wirtschaftsgut noch vorhanden ist.

Hintergrund

Die Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft machte selbst getragene Rechtsberatungskosten aus den Jahren 2008 und 2009 als Sonderbetriebsausgaben geltend. Diese waren bei der Erstellung der Steuererklärungen der entsprechenden Jahre jedoch noch nicht erklärt worden, sodass die Steuerbescheide ohne Berücksichtigung der Sonderbetriebsausgaben erlassen wurden. Gegen die Bescheide 2009 legte die Gesellschaft Einspruch ein. Bezüglich des Jahres 2008 verlangte sie, dass die Sonderbetriebsausgaben im Wege der Bilanzberichtigung in 2009 berücksichtigt werden, was das Finanzamt aber zurückwies. Im Klageverfahren erkannte das Finanzamt die Sonderbetriebsausgaben für 2009 an, nicht jedoch die für 2008.

Entscheidung

Auch das Finanzgericht gewährte keinen Abzug der Sonderbetriebsausgaben für 2008. Die Richter sahen die Voraussetzungen für eine Korrektur nach den Grundsätzen des formellen Bilanzzusammenhangs hier nicht als erfüllt an. Die Bilanz ist zwar falsch, weil die Einlagen nicht zutreffend erfasst wurden und sich damit eine Gewinnänderung ergibt. Es steht jedoch auch unstreitig fest, dass die Steuerfestsetzung 2008 bestandskräftig ist. Deshalb kommt eine Änderung nur noch in der ersten noch offenen Steuerfestsetzung in Betracht. Weiterhin ist erforderlich, dass der Bilanzierungsfehler an dem maßgeblichen Stichtag, hier 2009, weiterhin vorliegt. Hier ist das aber nicht der Fall, da der Bilanzierungsfehler im Fehlerjahr 2008 verbleibt.

Häusliches Arbeitszimmer abziehbar trotz Schreibtisch in der Praxis?

Wer in seiner Praxis über einen Schreibtischarbeitsplatz verfügt, kann trotzdem die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer abziehen. Das gilt vor allem dann, wenn die Praxisräume für die Erledigung von Büroarbeiten nicht oder nur eingeschränkt geeignet sind.

Hintergrund

Der Kläger ist selbstständiger Logopäde. In seinen Praxisräumen hatte er zwar einen Schreibtischarbeitsplatz eingerichtet. Zur Erledigung von Büroarbeiten nutzte er aber ein häusliches Arbeitszimmer. Denn in der Praxis konnte er Büroarbeiten u. a. wegen der Versorgung der Patienten nur bedingt erledigen.

Das Finanzamt erkannte die Kosten des Arbeitszimmers nicht als Betriebsausgaben an, weil seiner Auffassung nach für die Bürotätigkeit ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab dagegen dem Kläger Recht. Anders als bei einem Arbeitnehmer indiziert der Schreibtischarbeitsplatz eines Selbstständigen im Büro bzw. in der Praxis, dass ihm dieser Arbeitsplatz für alle Aufgabenbereiche seiner Erwerbstätigkeit zur Verfügung steht. Erforderlich ist jedoch, dass ihn der Steuerpflichtige in dem konkret erforderlichen Umfang und in der konkret erforderlichen Art und Weise nutzen kann. Denn nur dann ist der Steuerpflichtige nicht auf das häusliche Arbeitszimmer angewiesen. Kann er aber seinen Arbeitsplatz im Büro bzw. der Praxis nur eingeschränkt nutzen und muss er im häuslichen Arbeitszimmer einen nicht unerheblichen Teil seiner beruflichen Tätigkeit verrichten, gilt das Abzugsverbot für das Arbeitszimmer nicht.

Im vorliegenden Fall steht dem Kläger für die Ausübung seiner erforderlichen Büro- und Verwaltungsarbeiten kein anderer Arbeitsplatz im konkret erforderlichen Umfang und in der konkret erforderlichen Art und Weise zur Verfügung. Denn die Betriebsräume sind nur eingeschränkt für diese Tätigkeiten nutzbar, da sie vorwiegend als Therapieräume für Patienten ausgestattet sind. Büroarbeiten mit Patientendaten sowie Lohnabrechnungen sind aber vertraulich vorzunehmen und können deswegen nicht in der Praxis erfolgen. Der Kläger kann die Kosten des Arbeitszimmers deswegen bis zum Höchstbetrag von 1.250 EUR abziehen.

Betriebsvermögen: Wie wird eine Garage eines Einfamilienhauses behandelt?

Stellt der Steuerpflichtige seinen Pkw in einer Garage eines Einfamilienhauses ab, das beiden Ehegatten je zur Hälfte gehört, kann der Miteigentumsanteil des Ehemanns an der Garage zum gewillkürten Betriebsvermögen gerechnet werden. Eine Entnahme führt deshalb zur Versteuerung der entstandenen stillen Reserven.

Hintergrund

Die Ehegatten waren Miteigentümer eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage. In dieser wurde neben einem privaten auch ein betrieblicher Pkw abgestellt. Seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Doppelgarage aktivierte der Ehemann und wies ihn in der Bilanz aus, bis er im Jahr 2009 seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück auf seine Ehefrau übertrug.

Das Finanzamt beurteilte dies als eine Entnahme des Miteigentumsanteils an der Garage und erfasste die entstandenen stillen Reserven als Entnahmegewinn. Der Kläger war dagegen der Ansicht, dass die Aktivierung der anteiligen Garage von Anfang an unzulässig war.

Entscheidung

Die Klage vor dem Finanzgericht hatte keinen Erfolg. Die Garage wird zwar nicht zum notwendigen Betriebsvermögen, wenn dort ein betrieblicher Pkw abgestellt wird. Sie konnte jedoch als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden. Dafür genügt es, wenn ein Wirtschaftsgut geeignet und dazu bestimmt ist, dem Betrieb zu dienen. Mit der Aktivierung hatte der Kläger die Zuordnung zum gewillkürten Betriebsvermögen dokumentiert.

Vorsteuerabzug: Welche Anschrift darf in der Rechnung verwendet werden?

Ist es für den Vorsteuerabzug ausreichend, dass der leistende Unternehmer in der Rechnung eine Anschrift angibt, unter der er postalisch erreichbar ist, oder ist eine Anschrift erforderlich, unter der er seine wirtschaftliche Tätigkeit entfaltet? Diese Frage legt der Bundesfinanzhof dem Europäischen Gerichtshof vor.

Hintergrund

K betreibt einen Kfz-Handel. In den Jahren 2009 bis 2011 kaufte er Fahrzeuge von Z. Dieser hatte Räumlichkeiten angemietet, in denen er kein Autohaus betrieb, sondern nur ein Büro unterhielt, von dem aus er seine Fahrzeuge im Onlinehandel vertrieb. In dem Büro kam nur die Post an, wurde dort sortiert und bearbeitet. Auch wurden die Akten dort geführt. Am Gebäude befand sich lediglich ein Firmenschild. Die Fahrzeuge übergab Z an K zum Teil an öffentlichen Plätzen.

Das Finanzamt wertete die Geschäftsadresse des Z nur als Briefkastenadresse und damit als Scheinadresse und verweigerte deshalb K den Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen des Z.

Das Finanzgericht gab dagegen der Klage statt. Seiner Auffassung nach erfordert die gesetzliche Regelung nicht, dass an der angegebenen Anschrift geschäftliche Aktivitäten stattfinden. Die anderslautende bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist angesichts der technischen Entwicklung überholt.

Das Finanzamt legte hiergegen Revision ein.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof setzt das Revisionsverfahren aus und legt die Problematik dem Europäischen Gerichtshof vor.

Für den Leistungsempfänger besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug, wenn die für den Vorsteuerabzug erforderlichen Rechnungsangaben fehlen oder sie unzutreffend sind. Der Bundesfinanzhof hatte erst im letzten Jahr dazu entschieden, dass das gesetzlich geforderte Merkmal "vollständige Anschrift" nur dann erfüllt ist, wenn der leistende Unternehmer dort seine wirtschaftlichen Aktivitäten entfaltet. Unter der von Z angegebenen Adresse fanden jedoch keine ernsthaften wirtschaftlichen Aktivitäten statt, sodass K der Vorsteuerabzug nicht zusteht.

Der Bundesfinanzhof hat jedoch Zweifel daran, ob diese Auslegung des nationalen Rechts mit der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs übereinstimmt. Denn dieser hatte in einem Fall das Vorliegen der formellen Rechnungsvoraussetzungen bejaht, obwohl an der im Handelsregister und auch in der Rechnung als Gesellschaftssitz bezeichneten Anschrift eine wirtschaftliche Tätigkeit gar nicht möglich war. Nach diesem Urteil könnte man davon ausgehen, dass für den Vorsteuerabzug nicht alle formellen Rechnungsvoraussetzungen vorliegen müssen, jedenfalls keine Anschrift vorausgesetzt wird, unter der wirtschaftliche Tätigkeiten entfaltet werden.

Vermietung: Wie groß muss ein Briefkasten sein?

Ein Briefkasten muss auch dickere und größere Umschläge vollständig aufnehmen und gegen unbefugte Entnahme der Post geschützt sein. Erfüllt der Briefkasten diese Eigenschaften nicht, darf der Mieter vom Vermieter verlangen, einen anderen Briefkasten anzubringen.

Hintergrund

Der zur Wohnung gehörende Briefkasten der Mieterin befindet sich zusammen mit den übrigen Briefkästen in einer Briefkastenanlage. Diese ist von außen zugänglich. Der Briefkasten selbst ist 32 cm hoch, 6 cm breit und 8 cm tief. Der Schlitz für den Einwurf ist 22,9 cm breit.

In den Briefkasten können Unterlagen mit der Größe DIN A 4 beziehungsweise C 4-Briefumschläge eingeworfen werden, wenn diese dünn sind. Gegen die Entnahme von Umschlägen und Zeitungen von außen ist der Briefkasten nicht geschützt.

Die Mieterin beanstandete deshalb den Briefkasten. Daraufhin beantragte der Vermieter in einer Eigentümerversammlung das Anbringen eines gesonderten Briefkastens für die Mieterin. Diesen Antrag lehnten die übrigen Wohnungseigentümer jedoch ab.

Die Mieterin verlangt deshalb vom Vermieter, dass dieser auf eigene Kosten einen Briefkasten für ihre Wohnung anbringt, der insbesondere gegen die unbefugte Entnahme von Postsendungen schützt.

Entscheidung

Die Klage der Mieterin hat Erfolg. Die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand umfasst auch die Zurverfügungstellung eines Briefkastens, der eine ordnungsgemäße Postzustellung ermöglicht.

Der vorhandene Briefkasten entspricht nicht der entsprechenden DIN. Denn er ist so beschaffen, dass eingeworfene Umschläge und Zeitungen durch die Klappe von außen wieder entnommen werden können. Ein ordnungsgemäßer Briefkasten muss jedoch mit einem Entnahmeschutz versehen oder so tief sein, dass auch größere Briefumschläge nicht wieder entnommen werden können.

Darüber hinaus ist der Einwurfschlitz nur 22,9 cm breit. Laut der DIN ist aber eine Breite von mindestens 23 cm erforderlich.

Miete für Rauchwarnmelder dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden

Kauft ein Eigentümer Rauchwarnmelder für seine vermietete Wohnung, darf er diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Das Gleiche gilt bei der Anmietung dieser Geräte. Die Miete gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Hintergrund

Der Mieter muss laut Mietvertrag die Betriebskosten i. S. d. Betriebskostenverordnung tragen. Zu den im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten gehören auch die Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder.

Zwischen Mieter und Vermieter ist jedoch umstritten, ob und inwieweit die Kosten für die Miete und die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind.

Entscheidung

Vor Gericht hatten sowohl die Mieter als auch der Vermieter teilweise Erfolg.

Die Mieter müssen zwar die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Dagegen kann der Vermieter die Kosten für die Miete der Geräte nicht auf die Mieter umlegen.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern gehören nicht zu den umlegbaren Betriebskosten. Trotz der Vereinbarung im Mietvertrag müssen die Mieter diese Kosten also nicht tragen. Die Mietkosten treten hier an die Stelle der Anschaffungskosten und diese stellen keine Betriebskosten dar.

Zwar sind die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten. Diese Ausnahmeregelung gilt jedoch ausschließlich für Zählermieten und ist nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen anwendbar.

Der Umlage steht auch der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Diesen Grundsatz kann der Vermieter nicht dadurch umgehen, dass er die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.

Belegeinsicht: Macht der Vermieter unverlangt Kopien, trägt er die Kosten

Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Originalbelege gewähren, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Versendet der Vermieter unaufgefordert Kopien der Belege, muss er die Kopierkosten selbst tragen. Das gilt vor allem dann, wenn er die Belege auch per Fax oder E-Mail hätte schicken können.

Hintergrund

Nach einer Betriebskostenabrechnung verlangten die Mieter Einsicht in die Originalbelege. Da die Wohnung sich in größerer Entfernung vom Sitz der Vermieterin befindet, verlangten die Mieter Einsicht in die Belege an ihrem Wohnort. Alternativ waren sie mit einer Übersendung von Kopien einverstanden, lehnten jedoch eine Übernahme der Kopierkosten ab. Außerdem teilten sie der Vermieterin mit, dass auch eine Übersendung per Fax oder E-Mail möglich ist. Die Vermieterin übersandte den Mietern per Post Belegkopien und verlangte von den Mietern Ersatz der Kopierkosten.

Entscheidung

Mit ihrer Klage hatte die Vermieterin keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Kopierkosten zu ihren Lasten gehen.

Die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung können von den Mietern grundsätzlich am Sitz des Vermieters eingesehen werden. Ist dies – wie im vorliegenden Fall – wegen der Entfernung zwischen der Wohnung und dem Sitz der Vermieterin den Mietern nicht zuzumuten, folgt daraus ein Einsichtsrecht am Ort der Mietwohnung.

Der Vermieter schuldet in diesem Fall die Vorbereitung und Durchführung der Einsichtnahme. Die dabei entstehenden Kosten muss der Vermieter tragen. Entscheidet sich der Vermieter dagegen, den Mietern Kopien der Originalbelege zu übersenden – im vorliegenden Fall auch noch unaufgefordert –, trägt dafür ebenfalls der Vermieter die Kosten.

Nur wenn der Mieter ausdrücklich die Übersendung von Kopien wünscht, trägt er die dafür entstehenden Kosten.